Teleconferência BRMalls

São Paulo, 15/03/2016 - A BRMalls espera diminuir o investimento para revitalização de shoppings ao longo de 2016, uma vez que alguns processos já estão chegando ao fim, de acordo com o diretor-presidente da companhia, Carlos Medeiros. Em teleconferência com analistas e investidores, o executivo disse que o ano de 2015 contou com uma série de revitalizações, principalmente no Shopping Tijuca, que estão chegando ao fim.

No quarto trimestre, foi investido um total de R$ 79 milhões, cuja maior parte desses gastos foram investidos nas revitalizações de ativos existentes. Essa linha de investimento também contou com a expansão no Shopping Estação BH. Entre outros ativos que passaram por obras de revitalização, o executivo citou o Catuai Shopping Londrina e o Shopping Tamboré.

O diretor-presidente disse que a companhia trabalha com um capex nessa categoria de cerca de 3% a 5% da receita bruta dos shoppings (NOI), a não ser que haja alguma coisa extraordinária.

A administração da BRMalls afirmou, em mensagem que acompanha os resultados de 2015, que 2016 deverá ser ainda mais desafiador do que foi o ano passado. "Continuamos acreditando em nossa estratégia de crescimento, porém cada vez mais atentos as dificuldades e desafios impostos pelo atual cenário econômico e político brasileiro", afirmou.

Os trabalhos de aprovação dos projetos greenfields e expansões continuam em andamento. "Conforme tivermos sucesso com as aprovações necessárias analisaremos todos os projetos baseados em seu desempenho comercial e no cenário macroeconômico, e apenas assim prosseguiremos com as obras", acrescentou.

Sobre ações futuras, a companhia disse que "de forma a preparar ainda mais os nossos shoppings para o ano de 2016, traremos grandes eventos inéditos com parcerias com os licenciados de maior sucesso no momento, como: Frozen, Star Wars, Luna, Peppa Pig dentre outros", afirmou.

Além dos licenciamentos, a companhia informa que fará eventos de liquidações segmentadas, alguns projetos pilotos com ações de trade marketing e treinamento junto aos lojistas. "Acreditamos que o Brasil passa por um ciclo econômico desfavorável e que no momento em que o País voltar a crescer, estaremos mais fortes e preparados para retomarmos nossos patamares históricos de crescimento", disse a administração da empresa, ao acrescentar que suas "ações e decisões são tomadas com base em um planejamento de longo prazo".

A BRMalls informou que investiu ao longo de todo o quarto trimestre de 2015 um total de R$ 121,3 milhões, frente a um capex de R$ 111,9 no terceiro trimestre do mesmo ano. Do montante dos três últimos meses de 2015, um valor de R$ 79,0 milhões foi usado para expansões e revitalizações, cuja maior parte desses gastos foram investidos nas revitalizações de ativos existentes.
Cerca de R$ 31,8 milhões se concentraram em projetos que estão em desenvolvimento. Já um total de R$ 6,1 milhões residiu em aquisições, que foi investido na compra de uma área no Shopping Piracicaba que era alugada pelo shopping. A BRMalls também registrou um total de R$ 4,4 milhões investido em sistemas e tecnologia, dentre outros na linha de variados.

Expansões
Ao final do quarto trimestre, BRMalls possuía seis projetos de expansão anunciados ao mercado, que adicionarão, quando inaugurados, um total de 69,2 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) Total e 46,9 mil metros quadrados de ABL Próprio, um crescimento de 4,2% e 4,9% ao portfólio atual de shoppings da companhia, respectivamente.

As expansões anunciadas exigem um investimento da BRMalls de R$ 540,8 milhões, onde 43,6% já foram desembolsados até o final do quarto trimestre de 2015. "Seguimos estudando possibilidades de geração de valor em nossos ativos existentes", afirmou a companhia. Os valores de Capex não consideram as duas fases de expansão do Mooca Plaza Shopping.

A companhia manteve as previsões de inauguração de Top Shopping e do NorteShopping, em 2016 e 2018, respectivamente. Por outro lado, a expansão do Estação BH foi dividida em duas fases. A primeira fase foi inaugurada em dezembro de 2015 e não gerou ABL adicional, enquanto a segunda está prevista para 2018, quando deverá adicionar mais de 20 novas lojas no shopping totalizando 1,4 mil metros quadrados de ABL total e 0,8 mil metros quadrados de ABL próprio.

Comparando os comunicados de resultados do terceiro e quarto trimestre de 2015, é possível observar que a companhia retirou a previsão de inauguração das duas fases de expansão do Mooca Plaza Shopping. No documento do terceiro trimestre, eram previstas aberturas em 2018 e 2019. No entanto, no relatório mais recente, foi colocado um prazo "a definir".

O executivo também comentou que duas futuras expansões no Mooca Plaza Shopping ainda precisam de maior clareza do cenário macroeconômico para ter uma previsão de abertura.

Comparando os comunicados de resultados do terceiro e quarto trimestre de 2015, a companhia retirou a previsão de inauguração das duas fases de expansão do Mooca Plaza Shopping. No documento do terceiro trimestre, eram previstas aberturas em 2018 e 2019. No entanto, no relatório mais recente, foi colocado um prazo "a definir".

O diretor-presidente disse que as expansões ainda não tinham começado a ser comercializadas, nem a serem construídas. "Dado o cenário de incerteza, estamos evoluindo o projeto, sem data específica para abertura. Estamos esperando um cenário mais claro no Brasil para ter uma data e passar para o mercado", afirmou.

Em desenvolvimento
A empresa também afirmou que os projetos em desenvolvimento totalizam um pipeline de dois ativos. A lista de projetos inclui: Shopping Estação Cuiabá e Catuaí Shopping Cascavel, cuja previsão de inauguração foi mantida em 2017 e 2018, respectivamente. Com a inauguração dos dois projetos greenfields no pipeline, a companhia adicionará 77,0 mil metros quadrados de ABL total e 55,9 mil metros quadrados de ABL próprio, acrescentando 4,7% e 5,8% ao portfólio, respectivamente.

Considerando as expansões e os projetos greenfield em andamento, a companhia terá um aumento de 8,9% na ABL total e 10,7% na ABL própria.

O investimento próprio a ser desembolsado pela companhia para os projetos de greenfield totaliza o valor de R$ 583,6 milhões, dos quais 35,8% já foram desembolsados até o final de 2015.

A receita da BRMalls com aluguel mínimo, principal fonte de faturamento da companhia, caiu 2,7% no quarto trimestre ante igual período do ano anterior, para R$ 211,299 milhões. Já a receita com estacionamento aumentou 7,4%, para R$ 67,668 milhões, enquanto o ganho com Mall & Mídia foi de 7,4%, para o valor de R$ 67,668 milhões. Ao todo, a receita bruta registrou alta de 0,4%, para R$ 439,179 milhões.

No acumulado do ano, a receita com aluguel mínimo subiu 2,7%, para R$ 834,774 milhões. A companhia informou que, excluindo as vendas de participação, esta linha de receita cresceu 5,1% no trimestre e 6,7% no ano.

A receita anual de estacionamento cresceu 11,0% alcançando R$ 288,571 milhões, ao passo que o faturamento Mall & Mídia avançou 4,7%, para R$ 183,708 milhões. Com isso, a receita bruta somou R$ 1,566 bilhão no ano, alta de 3,8%.

Os principais resultados da BRMalls no quarto trimestre de 2015 vieram conforme a média das projeções de especialistas. O fluxo de caixa operacional (FFO, na sigla em inglês) ajustado da companhia, de R$ 129,586 milhões, ficou em linha com a média das projeções de cinco casas ouvidas pelo Broadcast (Bradesco BBI, BTG Pactual, JPMorgan, Morgan Stanley e Votorantim Corretora), de R$ 134,4 milhões.

Para o setor de shoppings, as casas deram preferência aos valores do fluxo de caixa operacional, que geram maior padronização ao minimizar diferenças contábeis entre resultados das companhias do setor, em detrimento do lucro líquido. Além disso, as instituições partiram de bases diferentes para o indicador de lucro. Por isso, não foi possível chegar a uma média.

O Ebitda ajustado, de R$ 330,781 milhões no quarto trimestre, também veio em linha com a média das projeções de analistas de cinco casas (Bradesco BBI, BTG Pactual, JPMorgan, Morgan Stanley e Votorantim Corretora), de R$ 327,3 milhões. A receita da companhia, por sua vez, somou R$ 404,196 nos três últimos meses do ano, em linha com as projeções.

As despesas com vendas, gerais e administrativas da BRMalls no quarto trimestre recuaram 18,3% ante igual intervalo do ano anterior, para R$ 37,425 milhões. Como porcentagem da receita bruta da companhia, as despesas representaram 8,5% frente a uma fatia de 10,5% na mesma base de comparação.

As despesas com vendas tiveram um aumento de R$ 1,9 milhões em relação ao mesmo período do ano anterior, de acordo com a companhia. Grande parte da elevação foi explicada pelo crescimento na linha de despesas com provisão para crédito de liquidação duvidosa em um ano de piora no cenário macroeconômico.

Já as despesas gerais e administrativas somaram R$ 28,6 milhões no quarto trimestre de 2015, totalizando uma queda de R$ 10,3 milhões, ou 26,4% em relação ao mesmo período do ano anterior. A queda foi principalmente na linha de despesa com pessoal devido a reestruturação e redução de quadro de funcionários.

Outras Receitas/Despesas Operacionais
Ao final do quarto trimestre de 2015, a BRMAlls registrou uma despesa de R$ 99,885 milhões na linha de outras receitas operacionais, frente a uma receita de R$ 279,676 milhões em igual intervalo do ano anterior. O maior impacto nesta linha ocorreu devido a variação negativa do ajuste ao valor justo das propriedades para investimento diante de um cenário macroeconômico mais desafiador que o projetado, gerando uma despesa de R$ 92,2 milhões nos três últimos meses do ano. No ano, houve uma reavaliação positiva dos ativos em R$ 308,0 milhões.